购买二手房，要注意共有人是否同意
案例：未经共有人同意，房屋买卖合同无效
老张想买一套二房手，中介给他介绍了几套房子，经过分别查看、沟通最张选择了周先生的一套房子，价格谈妥后，双方签订房屋买卖合同。合同中明确约定了付款时间、过户时间等双方的权利义务。
到了合同约定的付款时间，老张准备好了房款联系周先生，可周先生却拒绝接受老张的房款，并且表示卖房没有和家人商量，现在妻子表示反对，所以不能履行合同了。
老张当然不干了，说合同写得清清楚楚，你这么大的人了，怎么能借着老婆的名义说反悔就反悔？现在为了买你的房，我定期存款都从银行提前取出来了，这怎么算？
协商不成，老张把周先生和他妻子一同起诉到法院，要求被告履行买卖协议，交付房屋。而周先生在法庭上表示，合同虽然是自己签的，但房子是自己妻子的共同财产，自己售房事先未征得妻子的同意，现在不同意履行。周先生的妻子在法庭上表示，周先生出售房屋事先未征得自己同意，合同自己也没有签字，知道后已立刻提出异议，不承认这份合同的效力。
法院经过审理后认为：
根据房屋的有权证书标明的内容，本案争议房屋的所有权属于周先生夫妻二人共有，在房屋买卖协议上只有周先生和老张的签名，而且也没有证据表明周先生的妻子授权周先生出售房屋或对周先生出售房屋事宜知情、同意。
根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。
本案中房屋属于周先生夫妻共有，周先生无单独处分权，双方签订的房屋买卖协议是无效的。因此，判决驳回了老张要求履行房屋买卖协议的诉讼请求。
老张要买的房子本身没问题，但是卖房的人有问题。房子属于夫妻双方共有，但是在签订房屋买卖协议时却只有周先生一个人的签字，另一个共有人未曾参与，也没有证据证明另一共有人知情或同意，这就导致这个房屋买卖协议无效。
类似于这样的纠纷其实在实践中非常多，我是经常碰到：有的是房子有共有人，但出售时只有一个共有人出面，也未提供相应授权文件；有的是房屋的有权人未出面，而委托其他人代为处理，但同样没有授权委托书等文件。但交易时大家往往不注意这个问题，轻易地相信了没有授权的共有人或代理人，为什么呢？
因为，往往大家见到出面办理的这个人，和真正的权利人有特殊的关系，或者是夫妻，或者是父母子女，这种特殊的关系，使大家相信，和自己接触的人有权出售或处理相应财产。这个观点是错误的，不能直接以这种亲属关系就认定有权处分，毕竟法律上他们仍是不同的个体。
当然，也不是说未经全部共有人同意的房屋买卖交易就绝对无效，如果符合一些特定条件，还是可以主张这类合同有效的。
《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
以北京的司法实践来看，在未经部分共有人同意的情况下，出售共有房产，符合以下情况的，还应认定买卖合同有效：
1、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意出售该房，应认定房屋买卖合同有效。
2、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售该房时，未经占份额三分之二以上的共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
3、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他共同共有人，出售该房时，未经其他共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
共同共有中最常见的就是基于夫妻关系，双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多，有的是因夫妻闹矛盾，一方确实隐瞒了另一方，有的则属于房价上涨后想反悔，以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况，如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。
那么如何判断购买人是否构成善意呢？
这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件：
1、购买人应该支付了合理的对价。
2、购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。
当然，为避免不必要的争议，在购买房屋时，谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人共同签署买卖合同，或者卖方提前取得其他共有人的书面授权，为保证该授权的真实性，建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的，且房屋为其婚姻期间取得，即使房产只登记在一方名下，也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同，或配偶出具知情认可的书面文件。
老张想买一套二房手，中介给他介绍了几套房子，经过分别查看、沟通最张选择了周先生的一套房子，价格谈妥后，双方签订房屋买卖合同。合同中明确约定了付款时间、过户时间等双方的权利义务。
到了合同约定的付款时间，老张准备好了房款联系周先生，可周先生却拒绝接受老张的房款，并且表示卖房没有和家人商量，现在妻子表示反对，所以不能履行合同了。
老张当然不干了，说合同写得清清楚楚，你这么大的人了，怎么能借着老婆的名义说反悔就反悔？现在为了买你的房，我定期存款都从银行提前取出来了，这怎么算？
协商不成，老张把周先生和他妻子一同起诉到法院，要求被告履行买卖协议，交付房屋。而周先生在法庭上表示，合同虽然是自己签的，但房子是自己妻子的共同财产，自己售房事先未征得妻子的同意，现在不同意履行。周先生的妻子在法庭上表示，周先生出售房屋事先未征得自己同意，合同自己也没有签字，知道后已立刻提出异议，不承认这份合同的效力。
法院经过审理后认为：
根据房屋的有权证书标明的内容，本案争议房屋的所有权属于周先生夫妻二人共有，在房屋买卖协议上只有周先生和老张的签名，而且也没有证据表明周先生的妻子授权周先生出售房屋或对周先生出售房屋事宜知情、同意。
根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。
本案中房屋属于周先生夫妻共有，周先生无单独处分权，双方签订的房屋买卖协议是无效的。因此，判决驳回了老张要求履行房屋买卖协议的诉讼请求。
老张要买的房子本身没问题，但是卖房的人有问题。房子属于夫妻双方共有，但是在签订房屋买卖协议时却只有周先生一个人的签字，另一个共有人未曾参与，也没有证据证明另一共有人知情或同意，这就导致这个房屋买卖协议无效。
类似于这样的纠纷其实在实践中非常多，我是经常碰到：有的是房子有共有人，但出售时只有一个共有人出面，也未提供相应授权文件；有的是房屋的有权人未出面，而委托其他人代为处理，但同样没有授权委托书等文件。但交易时大家往往不注意这个问题，轻易地相信了没有授权的共有人或代理人，为什么呢？
因为，往往大家见到出面办理的这个人，和真正的权利人有特殊的关系，或者是夫妻，或者是父母子女，这种特殊的关系，使大家相信，和自己接触的人有权出售或处理相应财产。这个观点是错误的，不能直接以这种亲属关系就认定有权处分，毕竟法律上他们仍是不同的个体。
当然，也不是说未经全部共有人同意的房屋买卖交易就绝对无效，如果符合一些特定条件，还是可以主张这类合同有效的。
《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
以北京的司法实践来看，在未经部分共有人同意的情况下，出售共有房产，符合以下情况的，还应认定买卖合同有效：
1、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意出售该房，应认定房屋买卖合同有效。
2、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售该房时，未经占份额三分之二以上的共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
3、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他共同共有人，出售该房时，未经其他共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
共同共有中最常见的就是基于夫妻关系，双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多，有的是因夫妻闹矛盾，一方确实隐瞒了另一方，有的则属于房价上涨后想反悔，以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况，如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。
那么如何判断购买人是否构成善意呢？
这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件：
1、购买人应该支付了合理的对价。
2、购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。
当然，为避免不必要的争议，在购买房屋时，谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人共同签署买卖合同，或者卖方提前取得其他共有人的书面授权，为保证该授权的真实性，建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的，且房屋为其婚姻期间取得，即使房产只登记在一方名下，也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同，或配偶出具知情认可的书面文件。
2014-08-05 21:57:36 浏览：
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