房屋租赁的优先购买权行使

房屋租赁的优先购买权行使
 优先购买权如何行使?
  (一)优先购买权的通知有无形式要件要求
  合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人,该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内,承租人行使其优先购买权,超过该期限的,即可推定承租人放弃优先权。
  出租人的通知形式可以灵活多样,如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知,都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知,而未针对承租人进行通知的,不发生通知的效果。
  (二)未尽通知义务在多长期限内行使优先购买权
  承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利,故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定,即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出“合理期限”一起,共同构成承租人行使优先购买权的程序性规定。
  关于“合理期限”问题,具体标准如何,应由当事人根据实际情况而定,不宜强制划一。
  关于承租人行使权利的除斥期间,不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》的规定,实际上就可以理解为对此问题作出的规定,即“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”
  因此,出租人出卖租赁物的,应当通知承租人。承租人在接到通知后,应当在合理期限内决定是否购买,该期限最长为3个月。
  (三)租赁合同未经登记对优先购买权的影响
  我国法律规定,房屋租赁应实行登记备案制度。但是,房屋租赁的登记备案与否不影响租赁合同的效力,故审判实践中当事人为逃避税收等,租赁合同未经登记备案的情况较多。
  一般认为,房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。
 同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任

0NS深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2014-08-05 21:58:00 浏览:

本栏目:深圳观澜律师

上一篇:常见房屋租赁纠纷问题解疑

下一篇:如何防范购买二手房中介风险?

推荐认证律师

    深圳观澜律师

    律师广告位
    QQ393377300

    律师广告位
    QQ393377300

    律师广告位
    QQ393377300