购房指标转让合同效力

购房指标转让合同效力
在现实生活中,存在一种特殊的房屋交易模式,就是交易一方与售房单位签订了具有预售性质的《房屋购销合同》后,因各种原因不想要房子了,就把尚未到手的“房子”又转让给第三方即受让人,转让方收取一定数额的差价,由受让方直接以转让方名义交付房款、税费并接房,在转让方取得房屋产权证后办理过户手续。这种交易模式在法律上没有明确的规定,因此,当出现房价上涨超过转让方收取的差价时,转让方往往会反悔不卖房子了。而受让方既然已经实际交付了房款,有些已经接房,就差没有过户,受让方当然不会同意,双方的纠纷就难免发生。对此,笔者结合现行相关法律规定做一些探讨,以供大家一起研究。9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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一、合同性质9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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用法律渠道处理一起纠纷时,作为法律人首先要考虑的是当事人之间的法律关系,这是正确处理纠纷的基础。上述房屋转让纠纷涉及三方当事人,即售房单位、转让方、受让方,根据相关事实及法律规定,笔者认为该纠纷存在两个不同的法律关系:9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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㈠合同权利义务概括转让法律关系9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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在标的房屋尚未交付,转让方尚未获得房屋产权以前,依据物权法规定转让方对房屋不享有物权。因此,这时候转让方转让的不是房屋作为不动产的物权,而是其对售房单位的债权,即请求售房单位交付房屋的权利,当然,转让方将其付款义务也一并转让给了受让方。《合同法》第八十八条规定:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。照此规定,如果转让方与受让方转让房屋指标的行为经过了售房单位同意,则该转让行为有效,受让方取代转让方地位直接对接售房单位履行《购房合同》。如果售房单位不同意,则该转让行为对售房单位无约束力。9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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㈡附条件生效合同9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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前面说到如果转让行为得不到售房单位同意,则该购房指标转让行为对售房单位无约束力,那该转让合同到底有效无效呢?笔者认为,该转让合同对售房单位无效,无约束力,但不意味着对转让方与受让方之间也无效,它在转让方与受让方之间是“附条件生效的合同”。合同法规定当事人对合同的效力可以约定附生效条件。就本纠纷而言,转让方与受让方可能没有明确约定附生效条件,但是,实际上双方在签订转让协议时都清楚转让方尚未获得房屋产权,依法不具备转让条件,在转让方与售房单位的《购房合同》顺利履行的情况下,转让方可以按约定获得标的房屋产权,从而具备转让条件;如果转让方与售房单位的《购房合同》不能顺利履行,则转让方与受让方的转让协议也不具备条件而无效。转让方与受让方的转让协议能否生效取决于转让方能否依《购房合同》获得标的房屋产权这一条件,因此,可以说转让方与受让方事实上形成了一个“附条件生效合同”的法律关系。9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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二、合同效力9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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根据上述两个不同法律关系的分析,合同的效力也要分别确定。在合同权利义务概括转让的情况下,如果转让指标的行为得到售房单位认可,则三方之间形成一种所谓“更名”关系;如果售房单位不同意,则只在转让方与受让方之间形成“附条件生效合同”关系。无论是“更名”还是“附条件生效合同”是建立在假设标的房屋可以自由转让的基础之上,即该房屋为商品房的情况下,如果该标的房屋为福利房,按照国家相关规定即使条件成就,未经有关政府同意,该转让协议也无效。主要理由是福利房的土地为划拨土地,依据《城市房地产管理法》及《经济适用住房管理办法》的规定,未经有权政府批准,该房屋不得转让。另外,福利房有特定交易对象要求,依其性质不得转让。9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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对本文购房指标转让合同的效力,可能有人会提出不同的理解,认为该转让合同属于违反法律强制性规定的合同,属于无效合同。理由是《城市房地产管理法》第三十七条第㈥项规定:“未依法登记领取权属证书的房产,不得转让。”《合同法》第五十二条第㈤项规定:“违反法律、法规强制性规定的合同无效。”笔者认为,依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,前述“强制性规定”特指“效力强制性规定”。而《城市房地产管理法》第三十七条第㈥项规定应属于“管理强制性规定”,违反该条款不会致合同无效。为什么说该条款是“管理强制性规定”呢?因为这种交易行为虽说不规范,但其并未损害国家利益、社会公共利益或者他人利益,因此对它的禁止性规定不属于“效力强制性规定”,而是管理强制性规定。9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网
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总之,对购房指标转让合同要根据不同情况具体分析,有些属于无效合同,有些应属有效合同。鉴于涉及房屋的交易金额较大,且房价变化也大,建议对此有交易意向的当事人,最好先向律师进行咨询,确定风险后方可进行交易,否则会存在较大的纠纷隐患。9Yi深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2014-08-05 21:57:36 浏览:

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